어떻게 확인했나
법령 두 개를 기준으로 정리했습니다. 「국민주택」과 「민영주택」의 뜻은 주택법 제2조, 신청 자격과 당첨자 선정은 주택공급에 관한 규칙(2026년 6월 15일 시행본) 제4조·제27조·제28조입니다. 청약홈 공고에서 「국민」으로 나오는 것이 국민주택, 「민영」으로 나오는 것이 민영주택입니다. 흔히 공공분양·민영분양이라고 부릅니다.
무엇이 국민주택이고 무엇이 민영주택인가
- 국민주택: 국가·지방자치단체·LH·지방공사가 짓거나, 국가·지자체 재정이나 주택도시기금을 지원받아 짓는 주택으로서 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)인 주택입니다. 수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지 국민주택규모입니다.
- 민영주택: 국민주택이 아닌 주택 전부입니다. 건설사·조합이 짓는 일반 아파트 분양이 여기에 들어갑니다.
한눈에 비교
| 구분 | 국민주택(공공분양) | 민영주택(민영분양) |
|---|---|---|
| 신청 대상 | 성년자인 무주택세대구성원, 1세대 1주택 | 성년자, 1인 1주택 (유주택자도 신청 가능) |
| 무주택 유지 | 모집공고일부터 입주할 때까지 무주택 | 이 요건 없음 (투기과열지구 등 1순위 요건은 아래) |
| 1순위 (수도권) | 청약통장 가입 1년 + 월납입금 12회 이상 | 가입 1년 + 예치기준금액 납입 |
| 1순위 (수도권 밖) | 가입 6개월 + 6회 이상 | 가입 6개월 + 예치기준금액 납입 |
| 1순위 (투기과열지구·청약과열지역) | 가입 2년·24회 + 세대주 + 5년 안 세대 당첨 없음 | 가입 2년·예치금 + 세대주 + 5년 안 당첨 세대 아님 + 2주택 이상 세대 아님 |
| 1순위 안에서 가리는 법 | 저축총액(40㎡ 이하는 납입횟수) | 가점제 + 추첨제 |
수도권 1순위 가입기간은 시·도지사가 과열 우려가 있으면 24개월(국민주택은 24회 납입까지)로 늘려 공고할 수 있습니다. 수도권 밖은 12개월까지입니다. 위축지역은 가입 1개월이면 1순위입니다.
국민주택: 「얼마나 오래, 얼마나 많이」 부었나
국민주택은 1순위 안에서 경쟁이 생기면 다음 순서로 뽑습니다(규칙 제27조 제2항).
| 주택 크기 | 1순차 | 2순차 |
|---|---|---|
| 전용 40㎡ 초과 | 3년 이상 무주택세대구성원 중 저축총액이 많은 사람 | 저축총액이 많은 사람 |
| 전용 40㎡ 이하 | 3년 이상 무주택세대구성원 중 납입횟수가 많은 사람 | 납입횟수가 많은 사람 |
저축총액이나 납입횟수가 같으면 추첨합니다. 매달 인정되는 납입 금액의 한도 등 세부 산정 방법은 공고문과 청약홈 안내에서 확인하세요.
민영주택: 가점제와 추첨제를 나눠 쓴다
민영주택 1순위에서 경쟁이 있으면 일정 비율은 가점제(무주택기간·부양가족·통장 가입기간, 84점 만점)로, 나머지는 추첨으로 뽑습니다(규칙 제28조).
| 전용면적 | 투기과열지구 | 청약과열지역 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 가점제 40% | 가점제 40% | 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 공고 |
| 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 | 가점제 70% | 가점제 70% | 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 공고 |
| 85㎡ 초과 | 가점제 80% | 가점제 50% | 추첨 |
수도권에 지정된 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적이 지구의 50% 이상)는 60㎡ 이하 40%, 60~85㎡ 70%, 85㎡ 초과는 80% 이하에서 공고한 비율이 가점제입니다. 집이 한 채 있거나 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 가점제 대상에서 빠집니다(그 밖의 지역에서 40% 이하로 정한 경우 1주택 세대는 포함). 추첨 물량도 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시에서는 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 줍니다.
이번 주 공고로 보면
9월 마지막 주에는 공공과 민영 단지가 같은 주에 접수를 받았습니다.
| 단지 | 종류 | 공급 | 전용면적 | 최고 분양가 범위 |
|---|---|---|---|---|
| 인천계양지구 A6블록 공공분양주택(본청약) | 국민분양(공공) | 663세대 | 59~84㎡ | 5억 466만~7억 1,654만원 |
| 광명 시티프라디움 에듀하임 | 민영분양 | 426세대 | 59~84㎡ | 8억 7,700만~11억 9,800만원 |
비슷한 크기라도 공공분양 쪽 분양가가 낮습니다. 대신 인천계양 A6블록은 무주택세대구성원만 넣을 수 있고, 1순위 안에서는 저축총액으로 가립니다. 광명 시티프라디움 에듀하임은 유주택자도 1순위가 될 수 있지만, 가점제 물량에서는 무주택 기간이 긴 사람이 유리합니다. 두 단지는 지역도 달라 분양가를 그대로 비교할 수는 없습니다.
헷갈리기 쉬운 점
- 「공공분양이면 누구나 싸게」가 아닙니다. 국민주택은 입주 때까지 무주택을 유지해야 하고, 특별공급에는 소득·자산 기준이 붙는 유형이 많습니다.
- 민영주택이라도 공공택지에 짓거나 분양가상한제가 적용되면 분양가가 낮게 나올 수 있습니다. 종류보다 공고문의 분양가와 전매·거주 조건을 보세요.
- 청약 1순위 기간·납입 기준은 지역 지정(투기과열지구·청약과열지역·위축지역)에 따라 달라집니다. 같은 단지라도 공고일 기준 지정 상태가 적용됩니다.
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